A tömegturizmus jelei még nem igazán jelentkeznek Budapesten, de a turisztikailag frekventált kerületekben egy idő óta gondot okoz a házak szállodává alakítása. A környéken lakók panaszkodnak, hogy a focidrukkerek részegen randalíroznak a lépcsőházban, de az is előfordul, hogy betörik az ajtót, mert elvesztették a kulcsot valamelyik romkocsmában. A társasházakban lévő lakások tulajdonosai nem igazán örülnek annak, ha a házuk lényegében hotellé alakul.
Régen is létezett airbnb, csak „magyarul” zimmer freinek hívták, vagy ahogyan később Tímár Péter zseniális filmje után elterjedt, Zimmer Ferinek. E korszak fontos jellemzője volt, hogy a kereslethez képest kevés szálloda épült, a „szocialista piacgazdaságban” pedig abból is lehetett pénzt csinálni, ha valaki kiadott egy szobát. A zimmer frei-ek egy része étkezést is nyújtott, ami ma már nem jellemző. Tehát egy ilyen szállásajánlatnál úgy kell kalkulálni, hogy ha szálloda volna, akkor járna hozzá reggeli is.
A magánszálláshely-kiadás, vagy, ahogy ma mondjuk Airbnb (jóllehet, számos más szállásfoglaló platform létezik) néhány éve terjedt el nálunk. Persze csak azon szerencsések körében, akiknek több lakásuk van. A Terézvárosban teljes mértékben betiltották az airbnb-zést, – ami nem egyenlő azzal, hogy valaki egyáltalán nem adhatja ki a lakását ma másnak. Ez a korlát azt eredményezte, hogy a környező kerületekben emelkedett meg az effajta szálláskiadó forgalom.
A Józsefvárosban sokáig vitáztak az ügyön, de végül a napokban elfogadták a szigorítást, és több fórumon szóba került, hogy az I. kerület is fontolóra venné a korlátozást.
Fotó: Depositphotos
Hat kerületre koncentrálódik a forgalom
Az AI szerint ma Budapesten 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány egy százaléka. Az Airbnb-k több mint 80 százaléka hat belvárosi kerületben koncentrálódik, ezekben a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra.
Az elmúlt években megnőtt a rövidtávú szálláskiadások száma Józsefvárosban, különösen a belső negyedekben, ami egyre több lakhatási, közösségi és városüzemeltetési kérdést vet fel. Az önkormányzat célja – olvasható a honlapjukon – egy olyan szabályozás kialakítása, amely egyensúlyt teremt a a helyi közösségek, illetve a turizmus érdekei között.
A VIII. kerület, a lakónegyedek, illetve a társasházak szintjén is meghatározhatja az Airbnb-szállások arányának maximumát január 1-től. Kerületi szinten 3,5 százalék lesz a korlát, és a jelenleginél több rövid távú szálláshely nem létesülhet, új szálláshely pedig akkor nyílhat meg, ha belefér a százalékos kvótába. A társasházi arányt egységesen 20 százalékban határozzák meg a lakások alapterületét figyelembe véve.
Új szálláshelyek csak a társasházak hozzájárulásával nyílhatnának a jövőben. A lakóközösség panasza esetén a társasház közgyűlése dönthet arról, hogy az önkormányzatnak jelzi, a továbbiakban nem járul hozzá a kiadáshoz. Az is jogos igény, hogy legyen feltüntetve, hol lehet elérni a tulajdonost, ha valami gond van.
Fotó: Klasszis Média
Új engedélyt nem lehet szerezni
A teljes fővárosra vonatkozó rövid távú lakáskiadási moratórium értelmében 2025. január 1. és 2026. december 31. között új nyilvántartásba vételi kérelmet nem lehet benyújtani és új engedélyt sem lehet szerezni a fővárosban. A már működő, engedéllyel rendelkező és az NTAK rendszerben regisztrált lakások továbbra is üzemeltethetnek, amennyiben folyamatosan megfelelnek az előírásoknak. A fővárosi moratóriumon felül az egyes kerületek saját rendeleteket hozhatnak.
Az Airbnb jelenség az önkormányzatokra számos plusz terhet ró, a rendőrségi közbeavatkozásoktól és rongálásoktól az adóügyekig. Sok helyen ugyanis nem adnak számlát, komoly összegek esetében sem a szállásadók. Ha ezt tapasztalja valaki, a NAV-hoz kell fordulni – javasolta az egyik önkormányzat szakembere. Csakhogy ez nem életszerű: az a fiatal baráti társaság, aki négy napra elmegy bandázni Budapestre, vajon felkeresi-e a NAV-ot, amikor azt sem tudja, hogy az létezik? Tesz-e vajon feljelentést? Hiszen előfordul, hogy átvételi elismervényt sem ad a tulajdonos.
Kicsit más a helyzet az Airbnb-lakásokat menedzselő, bejegyzett vállalkozások esetében. „A kormányzati szintű moratórium, az adóemelések és a kerületenként eltérő, sokszor drasztikus szigorítások miatt a lakástulajdonosok számára a legfontosabb kérdés a puszta túlélés és a jövedelmezőség megőrzése lett.” – ahogy az egyik, a témát érintő híradás fogalmaz. Azt azért tegyük hozzá, hogy a kiadó jellemzően nem azt a lakást adja ki, amiben él, hanem hasznosítani akarja egy másik ingatlanát befektetési céllal, vagyis „a puszta túlélés” túlzó kifejezésne tűnik.
Ha hostellé alakulnak, akkor nincs korlátozás
Vannak, akik úgy játsszák ki az Airbnb-szabályok szigorítását, hogy hostelekké, közösségi szállásokká alakítják át az ingatlanjaikat. Turisztikai szakmai lapok már megszellőztették, hogy egyes, nagyobb tőkeerővel rendelkező vállalkozások tucat számra vásárolnak lakásokat Budapest belső kerületeiben, hogy azután hostellé nevezzék át az ingatlant, és az Airbnb felületén áruba bocsássák. Erre a trükkre akkor van mód elsősorban, ha ugyanabban a házban, akár ugyanazon emeleten, több lakás is ugyanazé a tulajdonosé.
A lakók persze nem örülnek annak, ha szállodává alakul a lakóház, ami érthető. Nemcsak a régi patinás belvárosi házakban, de a panelekben sem szeretik az ott élők, ha idegenekkel találkoznak a lépcsőházban, ha egy külföldiekből álló csapat éjszaka bennragad a liftben, vagy véletlenül éjjel 2-kor hozzájuk csengetnek be.
Tegyük hozzá, a jelenség nem újszerű. A Szent István körúton például már hosszú évek óta működnek hostelek, amelyek régi nagypolgári lakásokból lettek kialakítva, ez a jelenség még az Airbnb előtti időkből származik. Néhol gyönyörű, historizáló-szecessziós palotákból lettek diákszállók, bőröndmegőrzők.
A profiknak kedvez a szabályozás
A szigorodó Airbnb-szabályozás első látásra nem kedvez a bérbeadásból élő cégeknek, hiszen ha kevesebb a kiadható lakás, kisebb lesz a forgalmuk is, de az ügyesebb cégek ebből a helyzetből is ki tudják préselni a maximumot. Amint az egyik vállalkozás honlapján olvasható, „a szigorodó szabályozás egyértelmű üzenetet hordoz: a hobbikiadóknak leáldozott. A megnövekedett adók, az NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ) és VIZA (Vendég Információs Zárt Adatbázis) adatszolgáltatási kötelezettségek, valamint a kerületi ellenőrzések miatt az Airbnb-menedzsment ma már egy teljes embert, sőt, egy egész csapatot kívánó szakma.
„Szoftverünkkel a legmagasabb piaci áron, mégis maximális foglaltsággal töltjük fel a naptáradat, AI alapon” – ígéri az egyik üzemeltető.
Ők – nem csekély nyereségért cserébe – sokféle munkát elvégeznek: marketing, takarítás, mosás, 0-24 órás vendégkommunikáció, kulcsátadás és adminisztratív teendők.
Akik csak egy lakást adnak ki, inkább maguk mosnak, takarítanak, intézik a formaságokat. Nyilvánvalóan jobban megéri, ha nem kell komoly összegeket kifizetniük külső cégeknek. Bértextíliát is kevesen vesznek közülük igénybe.
A felszereltséget illetően klíma, a wifi és a háztartási gépek jelenléte, valamint a tisztaság ma már minden esetben elvárható. A panoráma, az elegáns kerület, az erkély, a lift, az ízléses lakásbelső szintén fontos szerepet játszik az árban, akárcsak a közeli szállodák szobák tarifája. Van olyan igényes lakás, ahol be vannak készítve a kávékapszulák, a mosószer a mosógéphez, kellemes a tusfürdő illata, a fiókban pedig fűszerarzenál várja a főzni vágyót, bár néhány napos kiruccanásnál nem jellemző, hogy a lakók főznek.
Ebben a szegmensben is jellemző a dinamikus árazás – nemcsak a szezon számít, hanem az is, hogy éppen akkor rendeznek-e mondjuk BL-döntőt a fővárosban, azaz hasznos tisztában lenni a várható nemzetközi rendezvények időpontjával.
