<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=1446330315732208&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
7p

Meddig tart még a háború, és mi vár Magyarországra? Jól helyezkedik a kormány? Meddig bírja anyagilag Oroszország? Hogyan és miből lehet majd újjáépíteni Ukrajnát?

Online Klasszis Klubtalálkozó élőben Káncz Csabával - vegyen részt és kérdezzen Ön is!

2022. december 15. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

Óriási tempóban nőnek a lakásárak, nem csak nálunk, de az Európai Unióban és az Egyesült Államokban is, pedig az emelkedő kamatok miatt elvileg csökkenést kellene látnunk. Bod Péter Ákos elemzi az ingatlanpiaci folyamatokat.

A fogyasztói árak drasztikus emelkedését nálunk csak a lakásárak növekedése múlta felül. De nem hazai jelenség ez, az ingatlanárak szinte mindenhol nőnek a világban, mégpedig meglepően nagy ütemben. A bázeli székhelyű BIS adatai szerint (2021 második negyedévéről vannak összehasonlító számok) a megelőző év azonos időszakához képest az Egyesült Államokban 11 százalékot is meghaladta a növekedés, a fejlett világ átlaga 8,6 százalék, az euró-övezeté 5,3 százalék, míg a fejlődő világban csaknem 2 százalék volt a reál-áremelkedés. Ez a fogyasztói árindexet meghaladó növekedés; és mivel ezen időszak alatt a lakossági infláció is emelkedő tendenciát követett, itt valóban egészen súlyos drágulásról van szó.

Nem véletlen, hogy a jegybankok bankjának hívott Bank for International Settlements (BIS) foglalkozik a lakásárak gyors és gyorsulónak növekedésével, hiszen nem volt olyan rég, hogy az amerikai ingatlanbuborék hirtelen kipukkadása („subprime mortgage crisis”) előbb az amerikai pénzügyi rendszert sodorta válságba, majd a bajok átterjedtek a világ pénzügyeire. Azóta sokféle szabályozási változás bekövetkezett, és remélhetőleg válságállóbb lett a világ bankrendszere. Ám az ingatlanok, és főleg a lakások árdrágulása olyan horderejű ügy, amely kellemetlen körülmények együtt állása esetén most is súlyos gondokhoz vezethet. Ha buborék fejlődik ki, az hajlamos kipukkanni, és mérettől függően komoly tovaterjedő hatás válthat ki; ezt tizenhárom éve megtapasztalta Spanyolország, Írország, és kisebb mértékben bizony Magyarország is. A BIS adatai igen különös drágulást jeleznek, mert bár a lakásárak a járvány kitörése előtti években is az inflációs rátát messze meghaladva nőttek (amikor azonban az árak és a kamatlábak a legtöbb gazdaságban meglehetősen mélyen voltak), ám újabban rendkívüli nagy ütemben emelkednek – hangsúlyozottan: reálértékben.

Az európai helyzetről vannak még frissebb összehasonlító adatok. Az Eurostat 2021. harmadik negyedévéről tette közzé jelentését.

Eszerint folyó árakon az Európai Unió országaiban átlagosan 9, 2 százalékkal nőttek a lakásárak 2020 harmadik negyedévéhez képest – nagy országonkénti eltéréssel. Csehországban egyenesen 22 százalékkal, Németországban 12 százalékkal, hazánkban 12,6 százalékkal ugrottak meg a lakásárak egy év alatt, míg az olasz lakásár-emelkedés csak 4,2 százalék volt. Bárhogy nézzük, az árnövekedési ütem hajmeresztő.

A lakásárak újabb drágulásának – mint minden reál-eszköz árnövekedésének – az egyik hajtótényezője az 2009-et követő évtizedben az volt, hogy a banki kamatok mélyre süllyedtek. Már önmagában fura fordulat, hogy a világ legtöbb részén a hatóságok a túlhitelezés miatt kirobbant 2007-2008-as pénzügyi válságot követő gazdasági visszaesését a kamatok újbóli leszállításával és költségvetési élénkítéssel kúrálták. Az alacsony banki kamatszint miatt a megtakarítók elfordultak a szokásos pénzpiacoktól, és egyebek mellett az ingatlan felé fordultak. A lakásépítési, lakásvásárlási kedvnek egyébként is van egy jól ismert, a mi térségünkben hagyományosnak mondható hajtóereje: az a hit, hogy „mindig érdemes ingatlanba tenni a pénzt”. Ezt a történelmileg kondicionált befektetői hozzáállást az időnkénti ingatlanár-esések sem képesek megváltoztatni. Ráadásul a kormányok előszeretettel nyújtanak ösztönzőket az új lakás építőinek, néha a lakás-felújítóknak is. A bankok pedig hamar visszatértek a jelzáloghitelezési üzletág bővítésére.

Amikor azután 2018-19-re ismét kezdett megjelenni a fogyasztói árnövekedés, és a központi bankok egy része már nekilátott a kamatfeltételek szigorításának, a lakáshitelezésnek lassulnia kellett volna -  ám jött 2020. A Covid átírta a pénzügyi folyamatokat. Nemcsak azt. A fizikai mozgás korlátozása és a távmunka, otthonról dolgozás hirtelen elterjedése nyomán sokkalta fontosabb lett a lakás (miközben vesztett jelentőségéből a hivatali, üzleti ingatlan). Az építőipari iránti kereslet megnövekedése, a lakbérek nagy ütemű emelkedése, a városmagtól távolabbra való kiköltözés (szuburbanizáció) folyamata tehát logikus következménye a Covid-válságnak.

A kertvárosi és agglomerációs ingatlanok a járvány miatt felértékelődtek (Fotó: Mester Nándor)
A kertvárosi és agglomerációs ingatlanok a járvány miatt felértékelődtek (Fotó: Mester Nándor)

A munkavállalók egy jelentős része - és ők jellemzően a képzettebbek és jobban keresők - a hagyományos üzleti szektoron kívül, tulajdonképpen részben ahelyett végzenek tőkebefektetést, amikor a lakás felújítják, kibővítik, üzleti-kommunikációs berendezésekkel ellátják, vagy újabb és tágasabb ingatlanba költöznek. A magánélet és az üzleti tevékenység új arányai és rugalmasabb formái miatt tehát a lakáscélú beruházások felé fordulásnak lett egy másik hajtóereje az „érdemes ingatlanba fektetni” motívumon kívül: a munkavállalói saját-tőkeállomány fejlesztése. Ez a tőkeakkumuláció szükséges is ahhoz, hogy a járványidőszak alatt és valószínűleg azt követően is piacképes maradjon a munkavállaló a megfelelően berendezett, hibrid és online munkavégzésre alkalmas lakása révén. A tanulónál pedig az online oktatásban való zavartalan részvételnek is komoly lakás-jellegű feltételei vannak. Egészében tehát az mondható el, hogy az utóbbi két év lakásépítési, fejlesztési boomja nem egyszerűen az ingatlanbuborék újabb esete – de az arányok itt is lényegesek.

A magyar (kelet-közép-európai) esetnek vannak sajátosságai is. Ezen a vidéken a tervgazdasági évtizedek öröksége és kulturális tényezők nyomán a lakosság óriási hányada a saját lakásban lakik; a bérlakás-szektor csekély arányú.

Az összehasonlítható nemzetközi adatok szerint a magyar lakosság (a románok, horvátok, szlovákok társaságában) kiemelkedően nagy hányadban saját tulajdonú lakásban, házban lakik. Nálunk az arány 91,3 :8,7, aminek különlegessége akkor látható jól, ha a német vagy osztrák arányokat nézzük. Nálunk a lakosságnak fele lakik saját ingatlanban, a másik fele bérel. A kiterjedt lakásbérlés rugalmasabbá teszi a munkavállalást, tanulást, az életforma-változást, mivel megkönnyíti a mozgást: a lakástulajdon elég komoly kötöttség, még pörgő lakáspiac esetén is.

Ez mindenesetre adottság (amelyre sajnos még rá is erősítettek az egymást követő kormányzatok a lakásépítés ösztönzésével, és egyidejűleg az önkormányzati bérleményfejlesztés elhanyagolásával). A lakások árdrágulásának folyamata minálunk, és a térségben máshol is azért figyelemre méltó, mert csökken a népességszám a természetes demográfiai fogyás és a jelentős kivándorlás miatt, emiatt jelentős mennyiségi lakáshiánynak nem kellene már lennie. Ugyanakkor peremtérségek elnéptelenedése és másfelől a kedvelt térségekbe való áramlás szándéka területi aránytalanságokkal jár (a lesüllyedő járásokban levő lakatlan ingatlan lényegében nincs is jelen az ingatlanpiacon, nem befolyásolja az új építések számát). Mindez arra is utal, hogy a nemzeti lakásvagyon értelmes megmozgatása, jobb kihasználása fontos feladatunk lenne, és a jobb ingatlanmobilizálás segítene a pályakezdőknek, javítaná a munkaerő területi áramlását, fékezné a lakásár-inflációt.

Rövidtávon viszont a Covid-okozta nagy társadalmi átalakulási folyamat kifejlődése miatt az valószínűsíthető, hogy a lakásépítés iránti társadalmi igény nem csökken. Az emelkedő kamatszint és a magyar államháztartás egyre aggasztóbb állapota miatt azonban az utóbbi néhány év felfutása nem folytatódhat, sem a lakásmennyiség, sem az árnövekedés vonatkozásában. Hogy a kialakult trendek megváltozás nagyobb zavarok nélkül történik-e meg, vagy hirtelen fordulatokkal, az nem látható előre minálunk. A globális folyamatok is sok kockázatot rejtenek magukba, és az sem zárható ki, hogy a nagy ingatlanár-hullám valóban buboréknak bizonyul, amiből zajos következmények fakadhatnak.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és az Mfor kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon végéig, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait.