5p

Kevesebben mennek ma plázákba, mint a járvány előtt, de többet költenek. Új központ viszont nem épül még évekig, de sokat felújítanak vagy átalakítanak. A kiskereskedelmi ingatlanok ágazatának nyertese a kereskedelmi park, amit felfedeztek a befektetők is.

Magyarországon jelenleg 129 bevásárlóközpont működik (39 Budapesten, a többi vidéken), idén csak egy nyílt és egyelőre nem látszik, hogy nyolc-tíz éven belül nyithat-e újabb. A klasszikus plázák majdnem minden megyében megtalálhatók, néhány nagyvárosban 2-3 ilyen is versenyez egymással és a többi üzletközpont-típussal. Ez is kiderül a Magyar Bevásárlóközpontok Szövetsége (MBSZ) által elkészített és lapunk által megszerzett szakmai összefoglalóból. A szövetség a héten kétnapos konferenciát tartott, ahol ingatlanfejlesztők, -üzemeltetők, és a bérlői oldalt képviselő kereskedő cégek – hangsúlyeltolódásokkal, de – egyöntetűen azt állították: talpon maradt az iparág, noha kétségtelenül voltak vesztesek és nagy külső hatások közepette kell tovább fejleszteni ezeket a központokat.

A napokban nyílt meg az Etele Plaza, de sokáig biztos nem lesz ilyen esemény  (fotó: Csabai Károly)
A napokban nyílt meg az Etele Plaza, de sokáig biztos nem lesz ilyen esemény (fotó: Csabai Károly)

Az, hogy nem lesz új plázanyitás már a járvány előtt is látszott, de a Covid még inkább felerősítette a kiskereskedelemben zajló gyors átalakulásokat. Az online vásárlások előretörésével ma a szakmában sokkal többet beszélnek arról, hogy mivel lehet becsalogatni a vásárlókat az épületekbe és ott hogyan lehet még nagyobb költésre ösztönözni őket. De előbb jöjjön néhány érdekes adat arról, hogy az elmúlt két-három évben hogyan változott a kiskereskedelem ezen szegmense.

A most közölt összefoglaló szerint a plázák, a kereskedelmi parkok és outlet központok összesen 2,17 millió négyzetméternyi bérbeadható területtel és 7500 üzlettel rendelkeznek, ezen boltok mintegy kétharmada a fővárosban található. A bérterület Budapesten 55 ezer, vidéken mindössze 11 ezer négyzetméterrel nőtt idén. Ezen kívül 165 hipermarket várja a vásárlókat: 20 Budapesten és 145 a fővároson kívül. Érdekesség, hogy idén csupán egyetlen ilyen központ nyílt, de az elmúlt öt évben is ilyen lagymatag volt a „tempó”. Vagyis azt lehet érzékelni, hogy ez a típus kezd kifulladni.

A konferencián lapunknak nyilatkozó szakértők még hozzáfűzték: jól látszik ez a nehéz helyzet abból is, ahogyan egyes hiperek megpróbálnak alkalmazkodni és egymás után adják át területük ötödét-negyedét más áruházaknak, így a shop-in-shop koncepció egy ideig a vízfelszín felett tartja őket. A hipereken belüli üzletsorok ugyancsak átalakulóban vannak, egyre kevesebb a ruházati és divatáru-bolt és több a szolgáltatás. Emögött az lehet, hogy a vásárlók egyrészt átcsoportosították az elkölthető jövedelmüket, másrészt már nem 4-5 helyen, hanem egyetlen ponton akarják elintézni az ügyeiket. Ez egyébként a plázákra is érvényes változás.

A főbb piaci szereplők köre nem változott, viszont az arányok igen. Az elmúlt 3-4 évben az üzemeltetett kiskereskedelmi terület méretét tekintve az élcsoportba került az Indotek Group, miután megvásárolt több vidéki plázát. A 360 ezer négyzetméterével csaknem megközelítette a nagy nemzetközi hálózattal bíró CBRE-t, ráadásul megvette a Diófa Alapkezelőt, amelyhez 13 egység tartozik 99370 négyzetméternyi bérterülettel. 

Ebben az összevetésben a harmadik az Árkádokat kezelő német óriás cég, az ECE Projektmanagement Kft., amely folyamatosan fejleszti és finomhangolja központjait. Csak a negyedik a Tesco. A brit vállalat esetleges kivonulásáról évek óta különféle pletykák keringenek, de a cég itteni vezetése többször megerősítette, hogy marad. Több üzletét azonban bezárta és élen jár a shop-in-shop koncepció megvalósításában, magyarul, több hipermarketjében átadott már területet különféle kereskedőknek vagy szolgáltatóknak.

Kereskedelmi központok kihívásai

  • online vásárlások térnyerése
  • beszerzési pont helyett élményközpont kell
  • minimálbér-emelés
  • elszálló energiaárak
  • nagyon megdrágult szállítás
  • gyengülő forint
  • 50 négyzetméternél kisebb egységet nehéz bérbe adni
  • bérletidíj-csökkentést elkerülni 

Üzletszámot tekintve a brit nagyvállalat megőrizte az első helyét a maga 1643 egységével. Itt is ezüstérmes az Indotek Group 1129 üzlettel és itt is érdemes együtt kezelni ezt a Diófa Alapkezelő 162 boltjával. A harmadik a CBRE 1074-gyel, negyedik az ECE 718-al, ötödik a feltörekvő Nhood Services Hungary Kft, amelyik hipermarketek üzletsorain tart fenn összesen 649 egységet.

A hazai kiskereskedelmi piacon belül a klasszikus bevásárlóközpontok esetében a lapunknak nyilatkozó ingatlantanácsadók azt emelték ki, hogy nagy a piacra lépési korlát, így nem várható, hogy valamelyik nagy európai beruházó megjelenik. Sokkal inkább a meglévő szerkezet átalakulása várható, el fognak tűnni bizonyos központok vagy egyszerűen a szolgáltatások veszik át a vezetést a divatáru-szegmenstől. Funkcióváltások is érnek, így például előfordulhat, hogy városi logisztikai központok alakulnak ki egyes központokon belül, vagy tematikus plázává alakul egy üzletház, netán több lesz benne a szolgáltatott iroda, de még a lakás sem elképzelhetetlen.

Az intézményi és magánbefektetők figyelme most kezd igazán a kiskereskedelmi ingatlanok felé fordulni. Az éves hozamok még viszonylag magasak (7-8 százalék), vagyis egy ideig még magas hozamfelárral és viszonylag alacsony értéken vehetik meg ezeket a központokat. A klasszikus plázák azonban nem feltétlenül kerülnek most a piacra, a befektetők zöme biztosra akar menni és inkább a járvány alatt is rendkívül stabilan növekvő kereskedelmi parkokat vizsgálja. Ezek tulajdonosai azonban nem nagyon akarnak megválni az ilyen ingatlanjaiktól, mert további hozamcsökkenésre, vagyis értéknövekedésre számítanak.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!