Ez a cikk eredetileg a Piac & Profit magazin legfrissebb számában jelent meg.
A tavaly év elejei 15 ezerhez képest jó, ha 5-6 ezer lakás várja az Airbnb-platformon foglalni akaró vendégeket Budapesten. Ez a szám sem jelenti azt, hogy mindegyik lakás tulajdonosa (hivatalosan a szálláshely szolgáltatást nyújtó vállalkozó) valóban elkönyvelhet valamilyen bevételt az idei főszezonban. Rengeteg a bizonytalanság, még júniusban sem lehet tudni, hogy mekkora lesz a valós turizmus. Azt viszont tudjuk, hogy elmarad több nagy rendezvény (például a Sziget fesztivál), így több tízezres forgalom biztosan kiesik. Sok „küldő” országból azért nem tudnak ideutazni, mert még jóval alacsonyabb az átoltottság.
„Talán a Forma 1 és az őszi Eucharisztikus kongresszus idején már lesz mérhető érdeklődés” – reménykedett Schumiczky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke, aki szerint a nyár második fele lehet az igazi vízválasztó ebben a szektorban. Mint utalt rá, sok Airbnb-s vállalkozó áttért a hosszú távú bérleti piacra és kérdéses, hogy néhány hónapért felmondja-e majd a biztos bevételt hozó szerződést a bizonytalan turisztikai szezonban szerezhető pénz érdekében. Nem tudni továbbá, meddig marad fenn az a könnyítés, hogy nem kell fizetni a turisztikai hozzájárulást – toldotta meg aggodalmát.
Viszont két részlet esetében is pozitív hangot ütött meg. Elmondta például, hogy szeretnék elérni, hogy az érintett vállalkozók a saját szja-bevallásukban feltüntethessék jövedelmüket, így hitelképessé válhatnának, szemben a mostani gyakorlattal, amikor ezt nem tehetik meg és ezért a bankok nem állnak szóba velük. Eddig kedvező reakció jött erre a felvetésükre az adóhivataltól. A másik, hogy kiharcolták: a vendégek azonosításához és bejelentéséhez szükséges okmányolvasó készülék helyett készül egy ingyenes applikáció, ami elvileg kiválthatja a szállásadó személyes jelenlétét, ezáltal csökkenti a költségeit. (Most, ha például egy 3-4 fős csoport tagjai külön-külön időpontban érkeznek a lakáshoz, akkor minden alkalommal oda kell mennie a szállásadónak).
Mint ahogy az elnök is utalt rá: az Airbnb-piac elválaszthatatlanul része a teljes lakásbérleti piacnak. A bérleti piacon és tágabb értelemben az egész ingatlanpiacon zajló fejlemények erős nyomot hagynak rajta, nem beszélve a turizmus-vendéglátás hullámzásáról, a Covid-éra alatt inkább bezuhanásáról.
Ha a teljes bérleti piacot nézzük, akkor látványos a kínálat bővülése, gyakorlatilag 30-35 százalékkal több lakásból válogathatunk a hosszú távra kiadott ingatlanoknál. Ez az ugrás részben azért következett be, mert ahogy írtuk, sok Airbnb-s a biztosabbnak tűnő hosszú távú szerződésekre nyergelt át, de voltak olyanok is, akik kis felújítás után inkább eladták lakásukat, mert mondjuk megszorultak, szükségük volt pénzre. Egyenes következtetés lehetne, hogy a túl sok béringatlan átlagosan jóval olcsóbban vehető ki. Ám a tavaly ősztől megindult díjcsökkenés nem folytatódott most tavasszal, az árak visszakúsztak a tavaly nyári szintre, ami ugyan alacsonyabb, mint 2019-ben volt, de a lassan emelkedő a trend áprilistól június közepéig is javított a bérbeadók helyzetén.
A közösségi lakásbérlet-keresőt üzemeltető Rentingo.com adatai alapján ugyanakkor a bérbeadók a keresleti oldalon tapasztalható lassú élénkülés ellenére egyelőre még visszafogottak maradtak: áprilisban átlagosan 143 ezer forintot, májusban 144 ezer forintot kértek kiadó lakásukért, ami még mindig elmarad a tavalyi 170 ezer forintos legmagasabb havi átlagtól és az egész évre érvényes 155 ezer forintos átlagtól. Óvatosak tehát a bérbeadók, ötödük megelégszik az egyhavi kaucióval is. Az erősödő kereslet hatására tovább szűkült az árolló a kínálati és a keresleti oldal között, ezért megfelelően megállapított bérleti díj esetén most rövid idő alatt találnak bérlőt. Mivel az élénkülés várhatóan tovább tart, és ebben az árszegmensben nem lehet számítani a kiadó lakások számának jelentős bővülésére, a következő hónapokban a kínálati bérleti díjak is folyton emelkedhetnek – vélte a szolgáltató cég.
Az emelkedő trendet bizonyos körzetekben azonban lassíthatja az új építésű lakások idei átadása. A következő hónapokban ugyanis egyes budapesti körzetekben több nagy ingatlanfejlesztési projekt is befejeződik. A XIII., a IX. és a XI. kerületben összesen több ezer új építésű lakás készül el, amelyeknek becslések szerint 30-35 százalékát befektetési céllal vásárolják a tulajdonosok. Hirtelen sok hasonló méretű és minőségű lakás kerül a bérleti piacra egy adott körzetben, és az így keletkező kínálati sokk miatt tovább élesedhet a verseny a bérbeadók között. Amelyik bérbeadó későn és lassan reagál, akár komoly engedményre kényszerülhet. Tehát azok, akik elsők között készítik fel lakásukat kiadásra, magasabb bérleti díjat kérhetnek, és hamarabb adhatják ki ingatlanjukat.
Kétszery Zsuzsa, a Duna House ingatlankezeléssel és bérbeadással foglalkozó cégének (Home Management) a vezetője nem meglepően érvelt: szerinte a belvárosi lakásbérleti piac két legfontosabb mozgatórugója a külföldi turisták és diákok voltak. Ez a két csoport a bérlők körülbelül 80 százalékát tette ki az elmúlt években, így a változások jelentősen befolyásolhatják a következő időszak bérleti piacát. Elmondása szerint a néhány külföldi diák és munkavállaló mellett most inkább a magyar bérlők jellemzőek a főváros szívében, a vendéglátóhelyek újraindítása kicsit fokozhatja a keresletet a nyári szezonban, de a kínálati oldal még mindig jelentősen erősebb. Ő is azt mondta, amit már ezeken a hasábokon korábban mi is megírtunk: a bérbeadóknak a jelenlegi árszinteken érdemes minél hosszabb távú szerződéseket kötni a bérleti hozam maximalizálása miatt.
No házibuli
Az Airbnb amerikai központja május végén - a járványra hivatkozva – szigorúan megtiltotta, hogy a rendszeren keresztül kiadott szálláshelyeken nagyobb bulikat szervezzenek. A döntés minden országra, így Magyarországra is vonatkozik. A központ már 2020 augusztusa óta bevezette, hogy legfeljebb 16-an bérelhetnek ki közösen egy adott ingatlant. A lépés mögött nyilvánvalóan az a tény áll, hogy a vendéglátóhelyek világszerte általában rövidebb ideig vannak nyitva, mint korábban és a sok bulizni vágyó a bérelt lakásban folytatná a szórakozást a késői órákon is, ami ellen viszont hatalmas a tiltakozás. A rendszer magyar honlapja szerint ha egy Airbnb-n meghirdetett ingatlanban zavaró tevékenység zajlik – függetlenül attól, hogy túlzott zajról, zavaró buliról, több mint 16 fős összejövetelről vagy veszélyes magatartásról van szó –, akkor a helyi közösség tagjai ezt a környékükkel kapcsolatos ügyfélszolgálaton jelenthetik be, ahol a helyi sürgősségi szolgálatokra mutató hivatkozásokat is találhatnak.
Több, nem ismert tényezőtől függ, hogy miként változik a belváros és a bulinegyed ingatlanpiaca. Amennyiben a határokon átívelő turizmus összességében csökkenni fog, azzal Budapest és ezzel együtt az Airbnb iránti kereslet is visszaeshet, ugyanakkor ezt ellensúlyozhatja a belföldi turizmus térnyerése. Nagy kérdés, hogy a bulinegyed korábbi képe és szórakoztató központ funkciója megmarad-e vagy hosszú távon átalakul, továbbá hogy hány szórakozóhely zárt be véglegesen és hány fog újra kinyitni.
Ami biztos: az Airbnb-s lakások kiadóinak azzal kell számolni, hogy most nyáron még nem lesz jelentős növekedés ebben a szegmensben, ráadásul az érkező turistákért a hotelek és más szálláshelyek is versenybe szállnak a kedvezőbb árakkal. Tavaly még lehetett kivárásra játszaniuk, de a járvány második nyara már valószínűleg döntéshelyzet elé állítja őket. Ha továbbra sem történik változás a keresletben, akkor az látványosabb korrekciót hozhat mind az eladó, mind a hosszú távra kiadó lakások számában és a bérleti díjakban is.
Több évet figyelembe véve a kerületek közötti különbségek felerősödhetnek az eltérő önkormányzati szabályozások miatt: a szigorúbb feltételeket megkövetelő kerületekben visszaszorulhat, míg a lazább szabályokkal működőkben dinamikusabban indulhat újra a turizmussal együtt ez a rövidtávú piac, így emelve a keresletet és az árakat a turisták által. A rövid távú lakáskiadás kerületi szintű szabályozása egyébként elindult, de a koronavírus járvány kitörésével meg is akadt, egyedül a VI. kerületben készült el a keretrendszer és ez sem hozott jelentős szigorítást. Schumitzky Balázs károsnak nevezte, hogy ez a kerület a szerzett jogok visszavételére készül a saját jogszabálytervezetével. Az V. kerületi testület ugyancsak nem segítőkész, gyakorlatilag lehetetlenné tették a bejelentkezést azoknak, akik most akarnának belépni a piacra. Szerinte viszont a VII. kerületi önkormányzattal dűlőre juthatnak a szabályozásban.
A turizmus mellett elképzelhető, hogy a lakásépítői preferenciák is megváltoznak és kihasználva az aktuálisan elérhető támogatások keresletnövelő hatását, a kis lakások helyett inkább a nagyobb alapterületű, családok számára ideális lakások építését fogják előnyben részesíteni a város központi lokációiban is. Ez az az ingatlanpiaci hatás, amire a bevezetőben utaltunk. A válság előtti 5-6 évben sok befektető inkább a kis méretű lakásokat választotta, amiket zömmel rövid távú kiadás céljából vettek meg.
Drágulás az újak miatt
Az ingatlan.com szerint május közepén Budapesten átlagosan 135 ezer forintos havi bérleti díjért kínálták a lakásokat, ez elmozdulás az előző hónapra jellemző 130 ezer forinthoz képest. Az emelkedés elsősorban a drágábban kivehető új építésű lakások megjelenésének köszönhető. A használt lakásoknál ugyanis májusban 3000 forint volt az egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díj, ami ugyanakkora mint áprilisban volt. Sok tulajdonos tartalékol, várja a bérleti piac csúcsidőszakát, azzal számol, amivel 2015 és 2019 között mindig lehetett: a kereslet erejétől függően, a felvételi ponthatárok kihirdetése után, júliusban és augusztusban mindig feljebb kúsztak az árak.
Érdemes előre nézni a tekintetben is, hogy mi lesz az egyetemi diáksággal, hogyan változik meg a magatartásuk, ha kiderül, hogy a tanintézetek milyen rendszerben fognak működni hosszabb távon. Amennyiben nem lesz újabb járványhullám és normál tanítási rendben zajlanak majd az oktatások, akkor augusztusban és szeptemberben Budapesten és az egyetemi városainkban újra megjelenhetnek a magyar és külföldi diákok, akik a megdobhatják a bérleti keresletet. A kormány által bejelentett fővárosi Diákváros az idén még biztosan nem, de a következő években már befolyásolhatja a lakásbérleti piacot is.
Egyébként szakmai konszenzus van arról, hogy nincs reális indoka annak, hogy a bérleti díjak Budapesten elérjék a korábbi, európai összehasonlításban is magas árszínvonalat. Azzal, hogy a bérleti díjak csökkennek, a belvárosi kis méretű lakások vonzó alternatívává válhatnak azok számára is, akik eddig csak többedmagukkal összeállva tudtak egy nagyobb lakást bérelni, ami növelheti a keresletet abban az esetben, ha újra látogathatóak lesznek a főiskolák és egyetemek.
Bedobott a szakmai köztudatba egy másik szempontot Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Szerinte nem kizárható, hogy sokan inkább a tömegtől, városoktól távoli helyeket fogják utazásuk célpontjának választani és a természetközeli lokációk keresettsége növekszik, ahogy az is elképzelhető, hogy az elkülönülésre több lehetőséget adó, rövidtávra kiadott ingatlanok népszerűsége fog megnövekedni.
