A GVA Worldwide angol irodája a GVA Grimley legutóbbi felmérése szerint a mostani és jövőbeni piaci tendenciák részeként az irodaház felújítások lehetséges alternatívát jelenthetnek az új építésekkel szemben. Finanszírozás hiányában és a bérlők átmeneti, visszafogottabb irodaköltözési szokásai miatt a válság kezdete óta szinte teljesen leállt a spekulatív irodafejlesztés. A gazdasági helyzet normalizálódását követően azonban néhány éven belül visszatér a bérlők aktivitása, nagyobb igény lesz üresen álló „A” kategóriás irodaházakra, amelyekből addigra hiány alakul ki. A megoldást az üresen álló, felújításra szoruló, régi B kategóriás irodaházak modernizálása jelentheti.
"Londonban már néhány helyen észlelhetjük az „A” kategóriás irodaépületek hiányát. Mivel a banki finanszírozás még egy ideig nem áll a fejlesztők rendelkezésére, kénytelenek lesznek meglévő, elavult irodaportfoliójukat felújítani. A bérleti időszakok egyre rövidebbek és a bérleti feltételek egyre rugalmasabbak, mivel a tulajdonosok rövid távra szeretnék bebiztosítani magukat a bérlők pedig nem merik hosszú távra elkötelezni magukat. Ez azt jelenti, hogy bérlői aktivitás jelentősen növekedni fog. Nagy-Britanniában a kormány és a bérlők részéről egyre növekvő igény van és lesz a modern, költséghatékony irodákba való költözésre, ezzel is arra kényszerítve a tulajdonosokat, hogy portfoliójukat ezekhez az elvárásokhoz igazítva fejlesszék.” - mondta el Carl Potter, a GVA Grimley irodák vezetője.
“A kelet-európai piac és azon belül Magyarország is, hagyományosan, fél-egy éves késéssel követi a nyugat-európai ingatlanpiaci tendenciákat; itthon még a fejlesztési boom időszak utolsó irodaházait adják át, míg London egyes területein már a közeljövőben hiány lehet modern, új építésű irodákból. Angliai partner irodánk, a GVA Grimley felmérése alapján a meglévő irodaépületek felújítása kedvezőbb megoldás a fejlesztők számára, mint új projektek beindítása, amelyre banki finanszírozás még egy ideig nem áll a rendelkezésükre.”- hangsúlyozta Papp Róbert, a GVA Robertson iroda üzletágának vezetője.
Budapesten a „B” kategóriás irodaállomány kb. 326 000 m², de számos további kedvező lokációjú, alacsonyabb besorolású épület is megfelelő alap lehet az átépítéshez.
Az épület modernizációra korábban is találunk példákat a budapesti irodapiacon. Ezek között említhetjük Budapest egyik legrégibb irodaháza, az East-West Business Center felújítását, valamint a nemrégiben teljes modernizáción átesett Rumbach Center, illetve a 2009-ben a Volksbank Csoporthoz tartozó Premiumred által modernizált Duna Office Centert.
Az East West Business Center és a Duna Office Center esetében a munkálatokat úgy hajtották végre, hogy a bérlők közben használták az épületet és nem utolsó sorban bérleti díj bevételt generáltak.
Az említett tényezők mellett a bérbeadókat motiválhatja még a bérlők részéről egyre több esetben elvárásként megfogalmazódó energiahatékonysági követelmények, melyek arra késztethetik a fejlesztőket, hogy a sok esetben környezetszennyező, drága üzemeltetési költségekkel működő régi irodaportfoliójukat átalakítsák, annak érdekében, hogy azok továbbra is vonzó befektetési lehetőségek maradjanak
"Nincsen örökérvényű recept; nem minden esetben éri meg felújítani az elavult portfoliónkat; egy műemléki védelem alatt álló épület felújítási költségei például megközelítik egy új építésű irodaház fejlesztési költségét, ezért mi inkább a kedvező lokációjú, ún. „szocreál”, illetve a múlt század utolsó évtizedeiben épült „B” kategóriás irodaházak esetében látunk üzleti potenciált.” – hangsúlyozza Papp Róbert.
Menedzsment Fórum
